导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)香港区号是多少判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只香港区号是多少考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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